今年以来受经济和疫情影响，再加上大市拖累，香港地产股也同样挨沽。随着疫情受控，香港本地房地产市场已经有所恢复，住宅市场交投已经趋活跃，房价在历史高位徘徊，写字楼和商铺租赁也回稳。
但本地房地产股却没有相应见到明显的起色，恒生地产指数自10月份触及两个月高位以来呈现震荡下行。据大摩数据，香港本地地产股股价较资产净值（NAV）折让已处于1997年低位。
不同于内地房企主要利润来自于开发和销售，香港房地产商除了住宅开发外，商业收租项目普遍可以达到五成左右，租赁和投资的收益才是现阶段利润收入的主力，所以香港的零售市场和地产商收入有直接影响，在分析行业前景的时候，住宅楼价、写字楼和商铺租赁价格都要纳入其中。
据业内数据，香港2021年住宅成交量达到九年来的新高，住宅楼价也录得自2019年以来的最大升幅，甲级写字楼租赁市场连续两季表现回暖，预期商铺租金已经见底，空置率将进一步下降，所以指向了景气度的改善。
在香港本地发展商中，不乏具有指标性的龙头地产商，先前我们所推荐的新鸿基地产(00.16.HK)目前的股息率超过5%，自今年股价在3月初创下年内高位以来，累计下跌超过两成，市帐率显示目前的股价偏低，在行业中具备布局的价值。
2021财年，新鸿基地产约有五成收入来自物业销售，约有23.9%及7.9%收入贡献自物业租赁及电讯业务。预计2022年商铺租金将于上半年进一步回升，升幅估计由2%至5%不等，预计通关计划范围的扩大可以继续提升零售市场人气，商铺的租售也会更加活跃。
新鸿基在港的售楼数据一直表现较为理想，而在内地的业务布局则获益于积极复苏的零售市道，带动内地物业销售经营溢利的增长。2022年，公司在香港和内地有多个新项目罗城，据估销售目标可达450亿，可进一步贡献经常性收入来源。
此外充裕的土地储备和现金流仍是有利的股价支持，2020/21中期报告显示，新鸿基地产资产负债率为24.45%，较2020年的26.00%有所降低。一年内到期的银行及其他债务为187.48亿港元，同样较2020年有所下降。
在政策方面，不仅内地房地产业经历强监管，香港发展商同样也有政策面的压力，主要是政府可能会通过增加土地和房屋供应来进行限价，住宅价格可能因此受到影响，但需求预计保持稳定可以抵消部分利空。虽然外围市场处于升息压力，但预计香港明年仍会维持低息环境，资金仍会流入楼市，所以香港地产股依然具备配置价值。