目前是怎么样的一个市场环境?
是的,大家可能都清楚,最近的十多年,我们都是处于利率降低的年代,尤其是新冠疫情开始后,我们的利率降到到最低点。
最近两年,由于极低利率,房地产市场极其繁荣,地产升值厉害。 想必你也从中获利很多。
但是,由于严重的通货膨胀,从上个月开始。澳联储开始启动了加息,且加了0.25%。
估计这个月澳联储还会加息,而且估计加息的幅度会更大。
在这样的加息的情况下,市场也有了反应。从原先一直上升的趋势转入了下行的渠道。
澳洲好多个大城市都出现了下跌的趋势。悉尼出现1%,墨尔本出现0.7%的下跌。
后面还有可能加息,地产还有可能下行。这就是目前的市场环境。
这样的市场环境下,我们能做些什么?
在这样的市场环境下,继续投资住宅地产,似乎并不是最佳的选择。
在这样的市场环境下,储备资金,等待市场下行到一定的程度,等到你想要的机会的出现的时候再出手,是一种比较好的选择。
如何储备资金? 资金不外乎是自己多赚和借钱。
自己多赚永远是对的。借钱,也就是贷款,是要根据需要和时机的。因为贷款是有成本的。
为什么利率要升高,却还要多贷来储备资金呢?
我们为什么要这样做?
首先,我们需要弄清楚,为什么要储备资金?为什么要现在储备资金?
我们储备资金的目的是,当市场有机会出现的时候,我们可以马上出手。而不至于由于资金的缺乏而失去机会。
另外有了储备资金,则可以提高我们的抗风险能力。如果你个人的收入出现了问题,则你有充足的现金,你可以用这个储备资金来按时还你的贷款!
那你可能要问了,为什么要现在储备呢?不是什么时候都可以吗?
现在储备最重要的原因是,现在你可以储备到最高额度的资金。
这是因为你的抵押物,也就是你的物业,还没有跌下去,还可以贷到最大值。
这是因为现在银行的利率才刚刚开始涨,还没有影响到你的贷款额度。
随着利率的上涨,同样的收入,你能贷出来的款要比利率还没有上涨的情况下能贷出来的款就少。利率上升越高,则贷款越少!
随着利率的上升,你的房子的评估价会越来越低。这样,同样贷款比例的贷款,则你能多拿出来的现金就少很多。
所以,在目前的市场环境下,能储备到最多的现金。
那么,你也许会问,利率高了,我反而多贷钱出来,是不是违背了常识?
其实,这要看你贷款出来的钱有没有增加你的成本。
如果你贷款出来的钱,能产生比目前利率更高的回报,则你是合算的。
如果你没有这样的投资机会,你在等待后面市场出现的机会,你的自己还在你的对冲账户或者你的贷款账户上,这样的情况下,尽管利率高了,但是,对于你来说并不产生成本的。
那怎么样才能储备资金呢?
储备资金是通过把自己的物业最近两年升值的部分,通过再贷款的方式,从银行拿出来。就是我们常常讲的Refinance 或者 Top Up。
这种Refinance除了可以多拿出资金来之外,还可以通过这个办法来降低利率,还可以获得银行额外的奖励。
结论:
在目前利率上升,物业价值将要下行,还没有下行那么多的情况,我们能做的事情就是通过Refinance的办法,来增加自己的现金储备。
多的现金储备不仅仅可以在后面有投资机会出现的时候,立即出手,也可以增加你的还贷款的能力,假如你的收入出现下降的情况,储备资金可以帮你度过难关。